สงครามตะวันออกกลางพ่นพิษ ตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569 ซบเซา อสังหาฯ ปรับกลยุทธ์เน้นราคาถูกดึงกำลังซื้อ

สำนักข่าวบริคอินโฟ – ตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงไตรมาสแรกของปี 2569 ต้องเผชิญกับมรสุมเศรษฐกิจรอบด้าน โดยเฉพาะผลกระทบจากความขัดแย้งระหว่าง อิสราเอล สหรัฐอเมริกา และอิหร่าน ที่ส่งดันให้ราคาน้ำมันและค่าครองชีพพุ่งสูงขึ้น จนผู้บริโภคชาวไทยต้องรัดเข็มขัดและชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เริ่มปรับตัวด้วยการส่งโครงการระดับราคาจับต้องได้เข้าสู่ตลาด พร้อมฝากความหวังไว้กับนโยบาย วีซ่าพำนักระยะยาว (Longstay Visa) เพื่อดึงดูดเม็ดเงินจากนักลงทุนต่างชาติท่ามกลางภาวะความไม่แน่นอนระดับโลก

สถานการณ์ในไตรมาสที่ 1 ประจำปี 2569 มียอดคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่รวมทั้งสิ้นประมาณ 7,170 ยูนิต แม้ตัวเลขจะดูสูงกว่าไตรมาสก่อนหน้าเนื่องจากมีการเปิดโครงการขนาดใหญ่ แต่กลับพบว่ากำลังซื้อที่แท้จริงยังคงอ่อนแอ ปัจจัยลบจากการจัดตั้งรัฐบาลที่ล่าช้าส่งผลต่อความเชื่อมั่นของภาคเอกชนและการลงทุนในสินทรัพย์มูลค่าสูง แม้ภาครัฐจะออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท และผ่อนปรนเกณฑ์ LTV (Loan-to-Value) แล้วก็ตาม แต่ความกังวลเรื่องพลังงานและเงินเฟ้อยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญที่ทำให้คนไทยระมัดระวังการใช้จ่ายอย่างเข้มงวด

สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย (Cushman & Wakefield Thailand) เปิดเผยว่า ในช่วง 2 เดือนแรกของปีเริ่มเห็นสัญญาณบวกจากการที่มีผู้สนใจเข้าคิวรอจองซื้อบางโครงการล่วงหน้าหลายวัน แต่เมื่อเกิดสถานการณ์ความขัดแย้งระหว่างประเทศที่รุนแรงขึ้น ส่งผลให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกปรับกลยุทธ์โดยการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยคาดการณ์ว่าตลอดปี 2569 จะมีปริมาณคอนโดมิเนียมเปิดใหม่เพียง 15,000 – 18,000 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งต้องจับตาปัจจัยทางเศรษฐกิจและภาวะสงครามในช่วงครึ่งปีหลังอย่างใกล้ชิดว่าจะส่งผลกระทบต่อเนื่องเพียงใด

ด้านกลยุทธ์ราคา พบว่าผู้ประกอบการหันมาให้ความสำคัญกับโครงการในระดับราคาที่เข้าถึงง่ายมากขึ้น ส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในไตรมาสนี้อยู่ที่ประมาณ 84,500 บาทต่อตารางเมตร ลดลงจากไตรมาสก่อนถึง 55% เนื่องจากส่วนใหญ่เป็นโครงการนอกเขตเมืองชั้นในและมีราคาขายต่ำกว่า 80,000 บาทต่อตารางเมตร ขณะที่ต้นทุนวัสดุก่อสร้างแม้จะปรับตัวสูงขึ้นตามราคาน้ำมัน แต่เนื่องจากคิดเป็นสัดส่วนเพียง 25% – 30% ของมูลค่าโครงการ ผู้ประกอบการจึงยังสามารถบริหารจัดการอัตรากำไรได้โดยไม่ต้องปรับราคาขายเพิ่มขึ้นมากนัก เพื่อเน้นการระบายสต็อกโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่เป็นหลัก

อย่างไรก็ตาม ตลาดต่างชาติกลายเป็นกลุ่มเป้าหมายที่มีสัญญาณบวกชัดเจน โดยเฉพาะผู้ที่ต้องการพำนักระยะยาวเพื่อเลี่ยงความขัดแย้งในภูมิภาคของตนเอง ผ่านนโยบาย Longstay Visa สำหรับการซื้อคอนโดมิเนียมมูลค่า 3 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งเป็นความร่วมมือกับ บริษัท ไทยจัดการลองสเตย์ จำกัด (Thai Longstay Management) เน้นพื้นที่หัวเมืองท่องเที่ยวอย่าง กรุงเทพฯ ภูเก็ต เชียงใหม่ และพัทยา โดยมุ่งเป้าไปที่กลุ่มผู้เกษียณอายุและกลุ่ม Digital Nomad ทว่าความท้าทายที่น่ากังวลที่สุดในขณะนี้คือ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) จากสถาบันการเงินที่พุ่งสูงถึง 50% – 60% เนื่องจากธนาคารมีความเข้มงวดในการพิจารณาอนุมัติสูงสุดในภาวะเศรษฐกิจผันผวน