Connect with us

ข่าว

วัดชีพจรตลาดอสังหาฯ อาเซียน ปี 67 คนยังอยากมีบ้าน แม้เผชิญอุปสรรค “ดอกเบี้ยสูง – ขาดสภาพคล่อง”

Published

on

แม้การชะลอตัวของเศรษฐกิจโลกและความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์จะส่งผลกระทบต่อการเติบโตของเศรษฐกิจทั่วโลกในช่วงที่ผ่านมา แต่นโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจของหลายประเทศในภูมิภาคอาเซียนได้เริ่มส่งสัญญาณบวกแล้วในปีนี้ ข้อมูลจากรายงานการวิเคราะห์แนวโน้มเศรษฐกิจในภูมิภาคเอเชีย Asian Development Outlook (ADO) ฉบับเดือนเมษายน ประจำปี 2567 ของธนาคารพัฒนาเอเชีย (Asian Development Bank) คาดการณ์ว่าเศรษฐกิจเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ในปี 2567 จะเติบโต 4.6% จากเดิม 4.1% ในปีก่อนหน้า และมีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง สอดคล้องกับอัตราเงินเฟ้อของหลายประเทศที่เริ่มปรับตัวลดลง ถือเป็นอีกปัจจัยบวกที่ช่วยกระตุ้นให้ความเชื่อมั่นในการใช้จ่ายของผู้บริโภคกลับมาแข็งแกร่งอีกครั้ง รวมทั้งยังส่งผลดีต่อการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน

ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) แพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย เผยข้อมูลจากแบบสอบถามความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัย DDproperty Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด และข้อมูลจากแบบสอบถามความคิดเห็นของผู้บริโภคในอาเซียน (ประกอบด้วยประเทศไทย, สิงคโปร์, มาเลเซีย และเวียดนาม) จากเว็บไซต์ในเครือพร็อพเพอร์ตี้กูรู กรุ๊ป (NYSE: PGRU) พบว่า ดัชนีความเชื่อมั่นด้านอสังหาริมทรัพย์โดยรวมทั้งภูมิภาคยังคงมีทิศทางเป็นบวก โดยดัชนีความเชื่อมั่นของชาวเวียดนามปรับเพิ่มขึ้นสูงที่สุดในอาเซียนมาอยู่ที่ 48% (จากเดิม 43% ในรอบก่อน) โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากนโยบายภาครัฐและการเติบโตทางเศรษฐกิจ ตามมาด้วยชาวสิงคโปร์อยู่ที่ 44% (จากเดิม 43% ในรอบก่อน) ส่วนชาวมาเลเซียทรงตัวอยู่ที่ 45% มีเพียงชาวไทยที่ปรับลดลงในรอบนี้มาอยู่ที่ 48% (จากเดิม 50% ในรอบก่อน)

นอกจากนี้ เมื่อพิจารณาความพึงพอใจในสภาพตลาดที่อยู่อาศัยปัจจุบัน พบว่าภาพรวมของชาวมาเลเซีย, ชาวเวียดนาม และชาวสิงคโปร์ต่างปรับเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 58%, 53% และ 44% ตามลำดับ (จากเดิม 56%, 50% และ 37% ในรอบก่อน ตามลำดับ) โดยไทยเป็นประเทศเดียวที่ปรับลดลงในรอบนี้มาอยู่ที่ 63% (จากเดิม 65% ในรอบก่อน) แต่ยังคงสูงที่สุดในอาเซียน

Advertisement

อย่างไรก็ดี ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในอาเซียนยังคงมีแนวโน้มสอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจที่มีทิศทางเชิงบวก เห็นได้ชัดจากเกือบ 3 ใน 4 ของชาวสิงคโปร์ (73%) มีการวางแผนซื้อที่อยู่อาศัย รองลงมาคือชาวมาเลเซีย (70%) ชาวเวียดนาม (65%) ส่วนชาวไทยอยู่ที่ 44% ซึ่งต่ำกว่าประเทศอื่นในตลาดอาเซียน อันเป็นผลกระทบจากสภาพเศรษฐกิจไทยที่ยังไม่ฟื้นตัว ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูงที่สุดในรอบ 10 ปี จึงทำให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัวตามไปด้วย

“ภาครัฐ” ฟันเฟืองสำคัญขับเคลื่อนการเติบโตของตลาดอสังหาฯ

เมื่อพิจารณาความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย พบว่าเวียดนามเติบโตสูงที่สุดในตลาดอาเซียนอยู่ที่ 72% โดยมีปัจจัยบวกมาจากการที่ภาครัฐได้ออกมาตรการช่วยเหลือภาคอสังหาฯ และปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ตามมาด้วยชาวไทยอยู่ที่ 59% ทั้งนี้ ไทยถือเป็นประเทศเดียวในอาเซียนที่ดัชนีความเชื่อมั่นด้านอสังหาริมทรัพย์ ความพึงพอใจในสภาพตลาดที่อยู่อาศัย และความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยปรับลดลงทั้งหมดในรอบนี้ ส่วนชาวสิงคโปร์และชาวมาเลเซียมีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยเท่ากันที่ 46%

ขณะเดียวกัน ชาวเวียดนาม 53% มองว่าภาครัฐมีความพยายามเพียงพอที่จะช่วยให้ซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองได้ ตามมาด้วยชาวสิงคโปร์ (35%) ชาวมาเลเซีย (19%) และชาวไทย (13%) ซึ่งต่ำที่สุดในอาเซียน เนื่องจากในไตรมาส 1 ที่ผ่านมานี้ ภาครัฐยังไม่มีนโยบายกระตุ้นการเติบโตของตลาดอสังหาฯ เพิ่มเติมจากที่มีอยู่เดิม

Advertisement

นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ยยังเป็นปัจจัยสำคัญอันดับต้น ๆ ที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาฯ โดยผู้บริโภคชาวอาเซียนส่วนใหญ่ต่างมองว่าอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปัจจุบันยังอยู่ในระดับสูง มีชาวเวียดนาม 28% เท่านั้นที่มองว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยอยู่ในระดับที่เหมาะสมแล้ว ซึ่งมีสัดส่วนสูงที่สุดในอาเซียน ขณะที่ชาวสิงคโปร์และชาวไทยมีสัดส่วนเท่ากันที่ 16% ส่วนชาวมาเลเซียอยู่ที่ 15% เท่านั้น

สะท้อนให้เห็นว่าแม้การกระตุ้นการเติบโตทางเศรษฐกิจของภาครัฐจะเป็นอีกหนึ่งกลไกในการขับเคลื่อนการเติบโตของตลาดอสังหาฯ แต่หากมีมาตรการช่วยเหลือภาคอสังหาฯ มาสมทบ จะยิ่งช่วยเสริมสร้างความเชื่อมั่นในการใช้จ่ายของผู้บริโภคให้ดียิ่งขึ้น และช่วยเพิ่มโอกาสให้กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ให้มีโอกาสเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น

Hand holding wooden block with text message Rent or Buy and wooden house, on wooden desk office. Save money and buy house concept.

อัปเดตเทรนด์ที่อยู่อาศัยชาวอาเซียน “ความท้าทายทางการเงิน” ฉุดคนไม่พร้อมมีบ้าน

ข้อมูลจากแบบสอบถามความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัยล่าสุดใน 4 ตลาดหลักของอาเซียน เผยมุมมองความต้องการที่อยู่อาศัย พร้อมอัปเดตเทรนด์อสังหาฯ ที่ตอบโจทย์วิถีชีวิตของผู้บริโภค ท่ามกลางความท้าทายทางการเงินที่สั่นคลอนแผนซื้อที่อยู่อาศัย ผลักดันให้เทรนด์เช่าหรือ Generation Rent เข้ามาทดแทน

  • 2 ใน 5 (40%) ของชาวสิงคโปร์มองว่าการเปลี่ยนแปลงนโยบายการพัฒนาโครงการแฟลตของการเคหะแห่งชาติสิงคโปร์ (Housing & Development Board หรือ HDB) เนื่องในวันชาติสิงคโปร์ประจำปี 2566 จะทำให้แฟลต HDB มีราคาจับต้องได้มากขึ้นและทุกคนสามารถเข้าถึงได้ง่าย ถือเป็นปัจจัยบวกที่กระจายโอกาสในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย โดยโครงการแฟลต HDB ที่ขายโดยการเคหะแห่งชาติสิงคโปร์ถือเป็นประเภทอสังหาฯ ที่ชาวสิงคโปร์ต้องการซื้อมากที่สุดถึง 32% รองลงมาคือแฟลต HDB มือสอง 22% เนื่องจากเป็นโครงการที่มีคุณภาพและมีราคาย่อมเยากว่าโครงการเอกชน จึงตอบโจทย์ทางการเงินได้เป็นอย่างดี

ขณะเดียวกัน กว่า 1 ใน 3 (34%) ของผู้เช่าชาวสิงคโปร์ได้วางแผนเช่าเพียง 2 ปี จากนั้นจะซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง แม้จะมีการคาดการณ์ว่าตลาดเช่าในสิงคโปร์จะชะลอตัวลง แต่ผู้เช่าส่วนใหญ่กว่า 4 ใน 5 (85%) ต่างมองว่าค่าเช่าในปัจจุบันยังคงสูงเกินไป นอกจากนี้หากโครงการที่เช่าอยู่ในปัจจุบันปรับขึ้นค่าเช่า ผู้เช่าส่วนใหญ่ 38% เผยว่าจะมองหาโครงการอื่นที่มีค่าเช่าถูกกว่าแทน ขณะที่ 34% จะลดค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เพื่อนำมาจ่ายค่าเช่าที่สูงขึ้น และ 28% จะชะลอแผนการซื้อที่อยู่อาศัยออกไปก่อน

เมื่อพิจารณาปัจจัยภายในที่มีผลต่อการตัดสินใจเลือกซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยของชาวสิงคโปร์ ส่วนใหญ่ให้ความสำคัญกับราคาเฉลี่ยต่อพื้นที่ใช้สอย และขนาดที่อยู่อาศัยมากที่สุดในสัดส่วนเท่ากันที่ 67% ขณะที่ปัจจัยภายนอกโครงการที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อ/เช่านั้น จะเน้นไปที่ความสะดวกในการเดินทางเป็นหลัก โดยมากกว่าครึ่ง (52%) เลือกจากโครงการที่สามารถเดินไปยังสถานีรถไฟฟ้า MRT (Mass Rapid Transit) ได้ ซึ่งถือเป็นระบบขนส่งสาธารณะหลักที่มีความสะดวกและครอบคลุมการเดินทางในชีวิตประจำวัน

Advertisement
  • เหตุผลหลักที่ชาวมาเลเซียวางแผนซื้อที่อยู่อาศัยนั้น มากกว่าครึ่ง (58%) ต้องการซื้อเพื่อลงทุนมากที่สุด อย่างไรก็ดี เกือบ 2 ใน 5 (38%) ของผู้ที่วางแผนซื้อบ้าน/คอนโดฯ เผยว่ามีเงินออมเพียงพอที่จะซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองแล้ว ขณะที่เกือบครึ่ง (49%) เก็บเงินได้เพียงครึ่งทางเท่านั้น ส่งผลให้ต้องเผชิญความท้าทายเมื่อขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยอุปสรรคสำคัญมาจากมีอาชีพไม่มั่นคงและรายได้ไม่แน่นอน 43% ตามมาด้วยมีเงินดาวน์ไม่พอ 38% และ 26% ไม่เคยขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยมาก่อน จึงไม่มีประสบการณ์ในการเตรียมตัวที่ดีพอ

นอกจากนี้ ความท้าทายทางการเงินยังคงเป็นปัจจัยหลักที่ทำให้ต้องหันไปเช่าแทน เกือบ 3 ใน 4 (74%) ของผู้ที่เลือกเช่าที่อยู่อาศัยเผยว่ายังไม่มีเงินเก็บเพียงพอในการซื้อบ้าน/คอนโดฯ ทั้งนี้ ผู้เช่าชาวมาเลเซีย 29% เผยว่าได้วางแผนเช่าไว้ 2 ปี ก่อนจะซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง ขณะที่กว่า 1 ใน 3 (37%) ไม่แน่ใจว่าจะเช่าต่อไปอีกนานแค่ไหน ซึ่งมีสัดส่วนสูงที่สุดในอาเซียน

อย่างไรก็ดี ราคาขายเฉลี่ยต่อพื้นที่ใช้สอยถือเป็นปัจจัยภายในที่มีผลต่อการตัดสินใจเลือกซื้อ/เช่าที่อยู่อาศัยของชาวมาเลเซียมากที่สุด (39%) สอดคล้องกับเป้าหมายในการซื้อที่เน้นการลงทุนเป็นหลัก จึงพิจารณาเรื่องความคุ้มค่ามาก่อน ด้านปัจจัยภายนอกของโครงการที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อ/เช่านั้น ส่วนใหญ่ (39%) จะให้ความสำคัญกับความปลอดภัยของโครงการมาเป็นอันดับแรก

  • 3 ใน 5 (60%) ของชาวเวียดนามเผยว่าเหตุผลสำคัญในการซื้อที่อยู่อาศัยเนื่องจากต้องการลงทุนเช่นเดียวกับชาวมาเลเซีย และเมื่อพิจารณาความพร้อมทางการเงินพบว่ามากกว่าครึ่ง (55%) เก็บเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยได้ครึ่งทาง ขณะที่ 38% มีเงินออมเพียงพอในการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองแล้ว อย่างไรก็ดี ชาวเวียดนามส่วนใหญ่ (55%) เผยว่าความไม่มั่นคงในอาชีพและรายได้เป็นอุปสรรคสำคัญเมื่อต้องขอสินเชื่อบ้านมากที่สุด เนื่องจากมีผลโดยตรงต่อการพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้

ทั้งนี้ ที่ดินถือเป็นประเภทอสังหาฯ ที่ชาวเวียดนามสนใจซื้อมากที่สุดถึง 33% สอดคล้องกับเหตุผลในการซื้ออสังหาฯ ที่เน้นไปที่การลงทุนมาเป็นอันดับแรก เนื่องจากที่ดินไม่มีการเสื่อมสภาพเหมือนอสังหาฯ ประเภทอื่น และมักปรับขึ้นราคาตามความเจริญในพื้นที่ รองลงมาคือทาวน์เฮ้าส์ 26% และอะพาร์ตเมนต์/คอนโดฯ 24%

ขณะเดียวกัน เทรนด์การเช่าที่อยู่อาศัยถือเป็นอีกทางเลือกที่ตอบโจทย์การเงินของชาวเวียดนาม โดย 1 ใน 3 (33%) ของผู้เลือกเช่าเผยว่ายังไม่มีเงินเพียงพอในการซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้ ตามมาด้วยไม่ต้องการตั้งถิ่นฐานถาวรเพียงที่เดียวและชอบความยืดหยุ่นของการเช่ามากกว่า 27% โดยผู้เช่ากว่า 2 ใน 5 (42%) ได้วางแผนเช่าประมาณ 2 ปี ก่อนจะซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง นอกจากนี้ หากโครงการที่เช่าอยู่มีการปรับขึ้นค่าเช่า ผู้เช่าส่วนใหญ่ (37%) มองว่าทำให้จำเป็นต้องใช้เงินเก็บมากขึ้น รองลงมาคือจะมองหาโครงการใหม่ที่ค่าเช่าถูกกว่าแทน และจะลดค่าครองชีพเพื่อมาจ่ายค่าเช่า ในสัดส่วนเท่ากันที่ 29%

  • เหตุผลที่ชาวไทยส่วนใหญ่ตัดสินใจซื้อที่อาศัยมาจากความต้องการของตนเองเป็นหลัก ต่างจากชาวมาเลเซียและชาวเวียดนามที่ให้ความสำคัญกับการลงทุนมากกว่า โดยชาวไทย 44% ตัดสินใจซื้อบ้าน/คอนโดฯ เพื่อเพิ่มพื้นที่ส่วนตัวมากที่สุด รองลงมาคือเลือกซื้อเพื่อลงทุน 29%

อย่างไรก็ตาม พบว่า มีเพียง 1 ใน 3 (33%) ของผู้ที่วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยเท่านั้นที่มีเงินเก็บเพียงพอที่จะซื้อแล้ว ขณะที่เกือบครึ่ง (47%) เก็บเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยได้เพียงครึ่งทางเท่านั้น นอกจากนี้ ความท้าทายจากสภาพเศรษฐกิจยังคงส่งผลกระทบต่อสถานะทางการเงินของผู้บริโภคระดับกลางและล่างที่จำเป็นต้องขอสินเชื่อจากธนาคาร โดยมากกว่าครึ่ง (56%) เผยว่าอุปสรรคหลักในการขอสินเชื่อบ้านมาจากรายได้และอาชีพที่ไม่มั่นคง ตามมาด้วยมีประวัติทางการเงินที่ไม่ดี 38% และมีเงินดาวน์ไม่พอ 31%

ขณะที่กว่า 3 ใน 5 (61%) ของผู้บริโภคชาวไทยที่เลือกเช่าที่อยู่อาศัยเผยว่ายังไม่มีเงินเก็บเพียงพอที่จะซื้อ และ 38% มองว่าที่อยู่อาศัยมีราคาแพงเกินไปจึงเลือกเก็บออมเงินไว้ก่อน อย่างไรก็ดี ผู้เช่าส่วนใหญ่ 31% เผยว่าได้วางแผนเช่าที่อยู่อาศัยไว้ 2 ปี ก่อนจะซื้อบ้าน/คอนโดฯ เป็นของตัวเองในภายหลัง เนื่องจากยังต้องจับตามองแนวโน้มเศรษฐกิจอย่างใกล้ชิด

Advertisement

สำหรับปัจจัยภายในที่มีผลต่อการตัดสินใจเลือกซื้อ/เช่าที่อยู่อาศัยของชาวไทย เกือบครึ่ง (46%) จะพิจารณาจากขนาดที่อยู่อาศัยเป็นอันดับแรก ขณะที่ปัจจัยภายนอกโครงการที่มีผลต่อการตัดสินใจเลือกซื้อ/เช่านั้น มากกว่าครึ่ง (47%) ให้ความสำคัญกับความปลอดภัยของโครงการมากที่สุด ซึ่งล้วนเป็นองค์ประกอบสำคัญที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยในระยะยาว